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2020-03-04 18:12

对于回暖的房地产市场,并非所有人都看好后市,进入7月以来,新鸿基、新世界地产等港资房企纷纷出售旗下物业。这背后隐藏着怎样的投资逻辑?

新鸿基地产2014/15财年的中报透露,销售物业收入95.86亿港币,同期租金总收入却超过了销售物业,取得96.35亿港元,内地贡献了19.8亿港元,其表示看好内地投资物业带来的业绩贡献和增速。

常去春熙路逛街的成都市民,老远就能望见黄色超大的销售电话挂在“华置·都会华庭”身上,但《每日经济新闻》记者注意到,这个城市核心区域楼盘已悄然摘去了“华置”的牌子。日前,港资房企华人置业将旗下都会华庭等成都3个项目全部卖给了恒大地产。

对于回暖的房地产市场,并非所有人都看好后市,进入7月以来,新鸿基、新世界地产等港资房企纷纷出售旗下物业。而在成都,港资房企已经3年未曾拿地,这背后隐藏了怎样的投资逻辑?

从新鸿基地产历年年报可看出,新鸿基在香港的土地储备一直比较稳定,多维持在4000万~5000万平方尺,但近几年明显加大了对内地投资比重,目前多保持在8300万平方尺左右。

在欧阳捷看来,一方面,这是港资房企对内地市场的判断;另一方面,与内地房企一直以来“没有规模就没有地位”的模式不同,上市港资房企更看重利润,因为这个直接影响公司股价和市值,进而影响企业信用评级和融资成本等。

横向来看,九龙仓去年地产开发营收155.39亿港元,多个内地项目毛利同比下滑,仅盈利17.62亿港元,但投资物业营收增长20%至133.97亿港元,盈利增长18%至108.96亿港元,其中内地增长明显,这意味着投资物业比销售物业更赚钱。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,“港资房企进入内地的,基本都是经历过房地产周期性波动考验的精英企业。与内地房企相比,扩张更谨慎,安全更重要,现金流更充足。而现在,这些精英房企一个接一个缩减在内地的投资规模,是为降低投资风险而选择直接获利。”

2004年10月底,李嘉诚以逾21亿元拿下成都国际城南上千亩土地,号称是城南地王。《每日经济新闻》记者注意到,此后2007年至2010年之间,和记黄埔、九龙仓、新鸿基、华人置业等港资房企,在成都均拿到了各自所需用地。

九龙仓在内地土地储备保持在110百万~130百万平方尺之间,变化不大。去年,九龙仓地产销售215亿元,完成目标的94%,并称销售面积已超目标,但平均售价因市场多项不利因素而落后,对后市继续采取“宁缺毋滥”的审慎态度。

而目前距离2012年11月,九龙仓拿下华府112亩土地已经过去三年,在成都的各大港资房企却再无新地块进账。今年以来,成都港资房企借助资产或股权并购寻找变现退出机会,其中华人置业、中渝置地率先打开了这扇门。

除了成都之外,全国一线城市的房地产市场虽已率先回暖,但仍挡不住港资房企套现步伐。近日,李嘉诚旗下长实地产拟以200亿元转手上海浦东世纪汇综合体,售出单价每平方米超7万元。相关机构统计,李嘉诚在内地两年内套现约上千亿元。

紧跟李嘉诚套现步伐,瑞安罗康瑞以66.86亿元出售了上海黄浦区高档商业区的企业天地1期、2期两栋写字楼,新鸿基地产18.6亿港元卖掉了广东佛山最大旧改项目30%的股权。

一位长期研究港资房企的业内人士解释说,“从过去多年的经验来看,港资企业灵活度不够。这既取决于他们做‘老店’的一种价值观,也取决于他们做利润的慢战略选择。从这个角度说,他们未必愿意做出具体灵活的调整,更多还是从规避经济危机的风险和着眼于企业的长期生存。”